강변호사님께 질문있읍니다 도와주세요(16)

곁들여 질문 추갑니다.

1.타이틀 없는데 건축허가 나나요?
2.허가받아 진 건물은 지상권인정받을까요?

@ 고바우1 님에게...
고바우님 안녕하세요.^^
1. 건축허가 어렵습니다. 그러나 필리핀은 워낙 많은 일들이 일어나는 곳이라서 확답은 못드리겠습니다.^^
2. 대지 소유자의 동의가 중요한 것 같습니다. 대지 소유자가 계약서에 명시적으로 동의를 한 경우에는 대지 소유자가 변경된 경우에도 다음 소유자에게 대항할 수 있습니다.

@ 강변호사 님에게...
감사합니다.
살면서 법적인 궁금사항 없을 수 없는데.
이리 좋은 답변을 받을 수 있다는게 너무 좋네요.

ㅇㅕ행 즐겁게하세요.

@ 고바우1 님에게...
저도 궁금합니다 장모님이 빌린땅은 타이틀이없어요 사실 장모님가게는 불법건축물인거죠 그렇다면 부수고 원래대로 복귀한다고 하면서 부수면되겠네요

@ 차차댄스 님에게...
땅의 명의자가 누구인지부터 확인하실 필요가 있을 것 같습니다. 특히, 필리핀에서는 땅이 상속된 경우에 타이틀이 변경되지 않은 상태로 남아있는 경우가 종종 있습니다.
지금 문제가 되는 사람이 땅의 명의자가 아니더라도 땅의 실소유자(상속 받은 사람 등)가 맞다면, 아래에도 제가 적었습니다만, 이 경우에는 연체된 렌탈비를 지급하기 전까지는 땅 소유자도 위 건물에 대하여 일정한 권리가 있기 때문에 연체된 렌탈비를 먼저 지급하시고 철거를 하셔야 합니다.

@ 차차댄스 님에게...
최악의 상황에도 부수진 마세요.
먼저 약속을 못 지켰으니.
존게존거.

부수면 잔해 치워줘야해요.

@ 고바우1 님에게...
ㅎㅎㅎ 바랑가이에 우선 부수는것에대한 퍼밋을 받아보라고했읍니다 땅주인도 장모님가게에서 외상이있고 그래서 바랑가이에서 제할것제하고 계산하자고 했다는데 바랑가이에 안오겠다고한다네요 그냥 자기가 받을돈만 달라고 한다네요 부수는데도 돈들고 치우는데도 돈이들겠지만 땅주인의 얍샵한계략을 알기에 그냥 부수는방향으로

변호사님이 답변 달아주시겠지만.

계약서 있으셔도 월세 연체하셨으니 유리한 상황은 아니신거 같으시고 계약서가 없으시면 더욱 불리한 상황이신거 같습니다.

부순다고해서 해결될 문제는 아닌것 같으신데
밀린 월세부터 내시고 투자금액 회수할 방법을 땅주인과 조율하셔야 할것같습니다.

코

로

나

바이러스

@ 세부코필가족 님에게...
땅주인도 합법적인 토지대장이 없읍니다 그냥 그렇게 오랬동안 그땅에 거주하고있는겁니다 필리핀법에대해 인터넷 잠시 뒤져봤는데 땅주인 허락하에 건축을 했다면 소유권은 건물주에게 있다고합니다 그것이 계약서가 있지않아도 증명할수있는 어떤거라도 있다면요 좀더 확실한건 강변호사님이 답변 해주시면 감사하겠습니다 ^^

관련 없는 답변이지만 강변호사님 저번주에 졸업하셔서 바쁘신가 봅니다. 이번주엔 안들어 오신거 같긴합니다.

@ 흑랑@네이버-51 님에게...
안녕하세요.^^ 제가 지금 뉴에바이시하 쪽에서 여행 중인데, 지금 있는 곳이 인터넷 상황이 좋지 못하네요.

안녕하세요.^^
1. 필리핀에서 대지, 즉 땅의 실제 소유자가 여러 가지 이유로 타이틀을 가지고 있지 않는 경우도 드문 경우입니다만, 종종 볼 수 있고 충분히 가능한 상황입니다. 그러나 땅의 명의자가 누구인지는 반드시 확인하실 필요가 있습니다. 참고로 필리핀에서는 한국과는 다르게 국가 소유 땅에 대한 취득시효는 인정되지 않기 때문에 주인이 불분명한 땅은 국가 소유의 땅으로 되는 경우가 많습니다.

2. 구두계약의 내용(임대료 등)과 관련하여 다툼이 있는 경우에는 협의가 되지 않는다면 법정소송으로 해결할 수밖에 없고, 이 경우에는 변호사를 선임하는 것이 월등하게 유리합니다. 다만, 변호사 선임 비용이 적지 않기 때문에 문제가 됩니다. 지금 상황에서는 법정에서 유리한 증언을 해줄 수 있는 이웃 사람들을 확보하시는 것이 중요할 것 같습니다.

3. 건물에 대한 소유권 분쟁이 발생한 것으로 볼 때, 아마도 위 건물은 무허가 건물인 것 같습니다. 무허가 건물은 원칙적으로 철거해야 합니다. 땅을 임대하고 건물을 신축하는 경우에도 땅 주인의 명시적인 동의가 없었다면 임대계약이 종료된 때, 임차인(땅을 빌린 사람)은 위 건물을 철거하고 땅을 원상복구 시켜야 합니다. 이 경우 건물 철거 및 잔해물 처리 등은 모두 임차인이 자비로 해야 합니다. 이 비용 또한 만만치 않습니다.

4. 그러나 질문하신 내용은 조금 다른 경우에 해당합니다. 임대인(땅 주인)은 임차인이 임대료(랜탈비)를 지급하지 않은 위와 같은 경우에는 위 건물은 공제의 대상이 되기 때문에 임차인이 임대료를 지급할 때까지 임대인은 당연히 위 건물에 대하여 일정한 권리가 있습니다.
필리핀에서의 지상물매수청구권은 논란이 있습니다만, 위 경우에는 계약서가 자체가 없기 때문에 임대인이 건물의 신축에 동의했는지 알 수가 없고, 결국 법정 다툼으로 갈 수밖에 없습니다. 또한 무허가 건물이라면 상황은 더욱 불리해집니다.

5. 무허가 건물이라는 가정 하에서, 원칙대로 한다면 7개월 밀린 렌탈비를 지급하시고 가게를 자비로 철거한 후 땅을 원상회복하셔야 합니다.
그러나 이렇게 되면 질문하신 분의 장모님께 너무 불리한 결과가 되기 때문에 땅 주인과 적절한 합의를 하시는 것이 바람직할 것으로 생각됩니다.

@ 강변호사 님에게...
아그리고 땅의 권한을 가진사람에게 매달 랜탈비준 증명서가 있읍니다 그 권한을 행사하는 사람도 가게 옆에 살고있고요 10년간 알고지낸 이웃이기도 하고요

@ 강변호사 님에게...
답변감사드립니다 강변호사님 타이틀없는 땅주인도 장모님가게에 외상으로 가져간게 많읍니다 외상장부도 있고요 그래서 바랑가이에서 제할것제하고 계산하자고 하는데도 바랑가이에 오지를 않읍니다 그냥 막무가내로 자기가줄돈은 생각안하고 받을돈으로만 억지를 부리는겁니다 그리고 그가게를 자기가 소유할려고 장모님을 밀린 가게세 핑계로 내쫒고 그가게를 돈받고 다지 랜탈 한다고합니다 건물주도 아닌데 건물을 땅주인 임의로 랜탈해 건물에대한 차익을 취할수있나요?일단 건물은 합법적 건물은 아닙니다 그쪽땅 주인은 도로를 타고 30분거리까지 전부 중국인 소유로 되어있고 현재 법적진행중인 땅입니다 시티홀등에 불법건축물에 대해 자진신고하고 폐기허가서같은걸 받아 폐기할수있을까요?

@ 차차댄스 님에게...
1. 필리핀에서 부동산 임대차(lease) 계약은 구두계약(verbal contract)도 가능합니다. 그러나 임대 기간이 1년을 넘을 경우에는 구두계약을 할 수 없습니다. 따라서 질문하신 경우의 임대차 계약(구두계약)은 처음부터 무효에 해당합니다.

2. 상황이 말씀하신 정도라면 변호사를 선임하시는 것이 좋을 것 같습니다.
아직 땅 주인이 아님을 잘 알면서 타인의 땅을 임의로 임대한 경우에는 ESTAFA(사기죄)가 성립할 가능성이 크고, 임차인의 건물을 무단으로 침탈하여 점유한 경우에도 다른 범죄가 성립할 가능성이 매우 큽니다.
땅의 진장한 소유자라고 하더라도 임차인의 건물에 임차인의 동의 없이 무단으로 침입할 수는 없습니다. 따라서 처음부터 권원이 없는 허위의 땅 주인이 건물에 들어오지 못하도록 하셨어야 했습니다만 이 점은 조금 아쉽습니다.
오히려 이러한 경우에는,필리핀 변호사님들이 잘하는 것 중에 한가지로서, 상당 기간 건물을 유치해서 땅 주인을 곤란하게 만들기도 합니다. 유치권 행사는 과거에 한국인 사장님들께서 필리핀 변호사를 선임해서 분쟁이 있는 필리핀 건물주에게 종종 사용하던 방법이었습니다. 그러나 제가 권유해 드리는 방법은 아닙니다.

3. 네, 건물철거는 관련 기관의 허가가 필요합니다. 그리고 철거 시에 땅의 원래 상태를 훼손해서는 안 됩니다.
임대료(렌탈비)가 수 개월 간 연체된 이유는 땅의 소유자라고 주장한 사람이 진정한 땅의 소유자가 아님을 알게 되서 임대료를 지급하지 않고 있었을 것 같습니다.

@ 강변호사 님에게...
감사합니다 강변호사님 즐거운 여행하시고 졸업 축하드립니다 ^^