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2017년 기사 내용 입니다. (소유권 실종된 분양... 클락)(9)

Views : 5,835 2020-01-17 01:43
자유게시판 1274561060
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[단독] 포스코건설, 소유권 실종된 필리핀 콘도 분양..."노후재산 털어 해외아파트 샀는데"

▲ '더샵 클락힐즈' 부분투시도. / 포스코건설 제공
인기몰이 '더샵 클락힐즈', 현지법상 외국인은 땅 소유 안돼
40년 이용후 연장 미지수…분양대행사 "그때 가봐야" 뒷짐

[위클리오늘=오경선 기자] 대형 건설업체 포스코건설(이하 포스코)이 해외에서 자사 브랜드(더샵)를 걸고 진행하는 첫 대규모 아파트 사업이 눈가리고 아웅하는 꼼수분양 아니냐는 지적이 제기되고 있다. 국내 투자자들이 1억원대 ~ 17억원대의 거액을 들여 아파트를 분양받았지만 소유권이 아닌 이용권만 갖는 등 재산권을 보호받지 못하는 상황에 놓여 있다.


외국인에게 토지 소유권을 인정하지 않는 필리핀 현지법상 계약이 만료되는 40년 뒤에는 투자금을 고스란히 날릴 수 있지만 분양대행사는 장밋빛 청사진을 내세우며 투자자를 끌어모으고 있다. 고분양가 논란도 불거지는 가운데 시행·시공사로 사업에 참여한 포스코가 책임론의 중심에 서 있다는 비판이 나온다.
28일 건설부동산업계에 따르면 포스코가 필리핀 클락에 조성하는 콘도미니엄인 '더샵 클락힐즈'는 1차분이 조기 완판되고 현재 2차 계약이 진행중이다.

필리핀 클락경제자유구역(Clark Freeport Zone : CFZ)에 짓는 '더샵 클락힐즈'는 포스코가 해외에 처음으로 선보이는 더샵 브랜드 아파트다. 필리핀에서 콘도는 우리의 아파트 개념이다.
지하 1층~지상 21층 5개 동, 508가구로 구성됐다. 타입별로 ▲스튜디오 40가구 ▲1베드 160가구 ▲2베드 144가구 ▲3베드 118가구 ▲4베드 38가구 ▲펜트하우스(1) 6가구 ▲펜트하우스(2) 2가구다.

고강도 8·2 부동산대책으로 투자열기가 해외 부동산시장으로 유입되는 분위기를 타고 포스코 측은 '더샵 클락힐즈'에 대한 대대적인 홍보에 나서고 있다.

◆포스코 '더샵' 첫 해외 출품작…분양 순항

포스코가 각종 언론보도를 통해 제시하는 장점을 보면 이 아파트 단지는 클락에서도 주거중심지역에 위치해 있어 교통ㆍ교육ㆍ편의 등 풍부한 생활 인프라를 편리하게 이용할 수 있다고 한다. 클락국제공항에서 5㎞ 거리에 불과해 접근성이 뛰어나다. 클락국제공항은 인천국제공항에서 하루 3편, 김해국제공항에서 하루 1편의 직항편이 운행되며 국내에서 비행기로 4시간 이내 도착할수 있다. 또 필리핀의 수도 마닐라까지는 레이디얼로드8(고속도로)를 통해 1시간 30분, 클락과 함께 특수경제구역으로 지정된 수빅(과거 미해군기지가 있었던 지역)까진 차로 1시간이면 닿을 수 있다.

필리핀 거주의 걸림돌로 지목돼 온 치안도 훌륭하다. 정부 차원의 체계적인 개발을 위해 설립된 대통령직속기관인 클락개발공사(CDC)가 지역을 직접 관할하기에 살인·강도와 같은 강력 범죄가 한 건도 없다고 한다. 도시 전체가 담장으로 둘러싸여 있어 5개의 게이트를 통해서만 출입이 가능하며 경찰이 24시간 교대근무를 하며 철저한 보안을 유지하고 있다.

교육환경도 뛰어나다는게 포스코 측의 설명이다. 그밖에 의료·레저·편의시설을 편리하게 이용할 수 있다.
계약금 10%, 중도금(5회) 70%, 잔금 20% 납입 조건으로 입주는 3년뒤인 2020년 6월경 예정이다.
포스코 및 분양대행사에 따르면 사업 시행사는 제이비 클락힐스코퍼레이션(JB Clark Hills Corp)인데 일종의 SPC(특수목적법인) 형태다. 포스코의 해외담당 임원인 신승식 상무가 대표이사를 맡고 있다.
필리핀 현지 법인인 제이비 크레스타(JB Cresta)와 포스코, 세화건설이 각각 51%, 25%, 24%의 지분을 보유하고 있다. 세화건설은 포스코의 하청업체다.

장기 미분양 등으로 사업이 좌초될 경우 SPC 폐업만으로 모든 채무관계가 정산된다. 즉 투자자들이 돈을 회수할 길이 없어진다. 해외 프로젝트여서 전통적인 국내 금융권을 통한 프로젝트파이낸스(PF) 방식의 개발도 어렵다. 전적으로 개인 투자금에 의존하는 사업구조다.

분양면적을 기준으로 한 타입별 분양가를 보면 ▲1베드(24평) 1억8000~1억9000만원 ▲2베드 (39평) 2억8000~2억9000만원 ▲3베드(44평) 3억8000만원 ▲4베드(63평) 4억8000~4억9000만원 ▲펜트하우스(81평) 8억원 ▲펜트하우스(180평) 17억원 선이다. 펜트하우스는 특별 할인된 금액이다.

전체적으로 분양면적 기준 분양가가 평균 740만원 선으로, 비슷한 규모ㆍ시설을 갖춘 클락경제자유구역 외곽의 아파트 단지보다 월등하게 높다. 한국 투자자를 위한 홍보비와 인건비 등이 분양가에 포함되기 때문인데 여건이 좋은 경제자유구역내에 있다는 프리미엄을 감안하더라도 고분양가 논란을 피하기 어렵다.

옵션 수준과 종류를 따져보면 개인 부담은 더욱 불어난다. 반면 고분양가 상품이기에 분양이 일정 수준만 진척돼도 사업 진행이 가능하고 시행사 및 시공사는 순익을 확보할 수 있는 셈이다.

◆소유권 아닌 40년 임대권만…"자국민이 호갱?"
투자자 입장에서 더 큰 문제는 재산권 보호 장치가 사실상 없다는 점.
필리핀은 외국인이 토지를 소유할 수 없도록 법률로 못박고 있다. 최장 50년 정도까지 독점적으로 사용할 수 있는 권한을 준다. 다만 건축물에 대해선 소유권을 인정해준다.

JB클락힐스코퍼레이션은 지난 2007년 CDC측으로부터 약 2만2000여평의 토지에 대한 50년 독점 사용권을 취득했다. 이미 10년이 지났다. 해당 아파트 부지는 7000 ~ 8000평 정도인데, 국가로부터 땅을 일정기간 빌려서 주택을 짓는 토지 장기 임대 개념이다.

땅에 대한 등기(소유) 권리가 있는 것이 아니라 토지를 부합된 목적에 사용할 권리가 보장되는 것이다. 분양권자 입장에서는 일종의 전전세 또는 재임대로 콘도에 거주하는 셈이다.

서울시 서초구에 마련된 '더샵 클락힐즈' 모델하우스에 만난 분양대행사 관계자는 구매자가 해당 토지에 대해선 지상권을, 아파트에 대해선 소유권을 40년간 행사 가능하다고 말했다. 또 40년 뒤에는 25+25년으로 50년간 추가 연장이 가능한 것으로 CDC측과 협의를 마쳤다고 주장했다.

그러나 자국민 이익보호에 초점을 맞춘 필리핀 정부의 정책 방향과 예측가능성이 떨어지고 법적 안정성이 낮은(변덕이 많은) 법규 시스템 등에 미뤄 50년 계약 연장은 현실성이 미지수라는 지적이 나온다. 한마디로 그때 가봐야 안다는 것이다.

실제 이 분양대행사 관계자는 "40년 뒤까지 생각하면 안된다. 10~15년 정도 보면 된다"며 “임대기간이 갈수록 줄어들기에 어느 순간이 되면 던져야(팔아치워야) 한다”고 조언했다. 그러면서 “(계약 연장은) 그때 문제고 법이 어떻게 바뀔지 아무도 모른다”고 실토했다.

통상적인 부동산시장과 달리 집값이 갈수록 하락하는데 종국에는 분양가를 밑도는 '깡통 아파트'가 될 가능성이 있다는 얘기다. 존속 여부가 불투명한 부동산에 대해 매수자가 나설지도 의문이다.
임대기간 종료 후 투자자 보호 대책과 관련해 포스코 관계자는 “40년 후 인허가청인 CDC와 가격 재협상을 벌여 추가로 50년을 확보할 예정”이라는 지극히 원론적인 답변을 내놓았다.

사회관계망서비스(SNS) 등을 통해 노출된 클락 현지 교민들의 반응은 대체로 싸늘하다.
한 교민은 “해외 별장용으로 적합한지는 모르겠으나 투자용으로는 아니다”면서 “준공 후 추이를 지켜본 후에 구입 여부를 결정하는 게 좋을 것"이라고 지적했다. 또 다른 교민은 “포스코가 한국 사람들을 호갱으로 보는거 같다”고 비꼬았다.

전문가들은 해외 투자는 부동산 정책 변동 등 돌발 변수도 존재하기 때문에 투자 지역과 투자 상품에 대한 선별 투자가 필요하다고 말한다. 기획재정부 등에 따르면 내국인의 해외 부동산 투자액은 2015년 70억 달러(8조990억원)에서 지난해 74억 달러(8조5618억원)로 증가했다. 지난 2009년에 비해 10배 이상 늘었다.

올해는 8·2 부동산대책 여파로 국내 부동산시장의 투자 심리가 얼어붙으면서 국내 규정을 적용받지 않는 해외 부동산이 더욱 부각되는 분위기다. 하지만 멀고 낯선 곳에 있는 큰돈을 묶어둬야 하는 만큼 주의할 점이 많다.

현지 부동산 관련 법규를 알지 못하거나 개발사(또는 현지인)의 말만 믿고 물건 답사도 하지 않은 채 투자를 결정하는 것은 곤란하다. 해당업체에서 제공하는 정보에 전적으로 의지하는 것도 금물이다.
특히 부동산 소유권 문제는 나라마다 달라 투자 전에 반드시 확인해보는 게 좋다. 투자 국가의 외환거래법, 부동산법, 세법 등도 일정 수준 숙지하고 있어야 한다고 전문가들은 충고한다
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하얀고무신 [쪽지 보내기] 2020-01-17 03:58 No. 1274561097
31 포인트 획득. 축하!
참 읽어보면 답답함이...

본인이 잘챙겨야 돠는 필.
Planet [쪽지 보내기] 2020-01-17 08:54 No. 1274561191
46 포인트 획득. 축하!
네 한국 아파트 생각하듯 하면 큰 코 다칩니다.
성은은 [쪽지 보내기] 2020-01-17 09:19 No. 1274561220
@ Planet 님에게...
클락이 아니라 다른 곳은 괜팒지 않나요? 2016년 구매한 곳이 거의 더블로 올랐습니다. 임대해주면 6-7년이면 원금회수가 가능하고 부동산은 또 올라 기대이상의 성과가 기대됩니다. 앞으로도 계속 오르지 않을까요?
성은은 [쪽지 보내기] 2020-01-17 09:16 No. 1274561218
94 포인트 획득. 축하!
제 지인도 분양받은 곳이네요.. 마닐라 특히 보니파시오, 마카티는 분기별로 가격이 오르고 있는데 그래도 사는 사람이 있다는게 신기합니다.
성은은 [쪽지 보내기] 2020-01-17 09:20 No. 1274561235
6 포인트 획득. ... 힘내세요!
클락은 주의해야 겠습니다.
고바우1 [쪽지 보내기] 2020-01-17 09:23 No. 1274561240
73 포인트 획득. 축하!
필요한 정봅니다.

첨 분양광고보고 이건 아니다했더랬는데....
40년도 채 안남은거.

클락이 보동 투자비 10%나오니 발빠른사람들 챙기는중.
허나 전 앙헬이지 클락은?

장기거주자나 코필가정이 필 부동산 좋지
몇년 뜨내기?는 좀 그래요.

뭐 돈 많은분들이야 뭐면 어떻나요?
죽음 다 놓고갈 돈.

신중한 투자들 하시길.
장보고요 [쪽지 보내기] 2020-01-17 09:30 No. 1274561250
36 포인트 획득. 축하!
왠 박물관에 있을법한 기사를 지금 다시
모르는 사람 있는교
hotelhotel [쪽지 보내기] 2020-01-17 16:58 No. 1274561906
6 포인트 획득. ... 힘내세요!
이것 참..
파니@네이버-75 [쪽지 보내기] 2020-01-17 17:21 No. 1274561946
10 포인트 획득. ... 힘내세요!
역시 필리핀 이네요 ~~외국인은 뭐 하나 제대로 할수없는 ~~ 어쩔땐 외국인이 특혜받는게아니라 더 괄시받는다는 느낌이있는곳 그곳은 필리핀
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