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콘도주택에 대한 관심에 감사하긴 한데, 저도 일을 해야 하는지라... 궁금 해 하시는 소유권 부분만 중심으로 말씀드리고 쉬겠습니다(11)

Views : 36,614 2018-01-17 00:17
자유게시판 1273715146
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제가 하루 글쓰기 제한때문에 공개적으로 답변을 못드리고.. dnflqof님에게 보낸 답변에 달광님께서 궁금 해 하신 부분을 약간 추가해서 쪽지로 보내드린 내용을 정리하였습니다^^

1. 외국인 콘도 등기(CCT) 유닛의 기준: 수직형콘도 (주로 고층)이든, 수평형콘도 (콘도주택과 같은 단독, 개별콘도나 연립, 타운하우스 등)이든 외국인 40% 이내와 필리핀인 60% 이상의 유닛지분은 콘도미니엄 법에 따라 콘도 유닛의 크기와 상관없이 전체 유닛 갯수를 기준으로 합니다.

예를들어, 전체가 63개 유닛이면 40%인 25개 유닛까지는 외국인 명의로 CCT에 등기와 '소유'가 가능하고요. 외국인의 구입이 예상되는 40%의 유닛(주택) 갯수는 큰 사이즈로 짓고, 필리핀인이나 법인이 구입할만한 60%의 유닛(주택)은 작은 사이즈로 만드는 것도 가능하다는 말씀입니다
(그래도 확인이 필요하신 분은 지금 살고 계시는 콘도 관리실에 가셔서 물어보시면 쉽게 아실 수 있습니다)


2. 외국인이 가지는 땅에 대한 지분의 종류:

1) 일반 수직형 콘도는 전체토지(TCT)의 연면적 분의 전체 건물 면적에 대한 본인의 유닛 면적의 비율로 공유지분만 주어집니다.
즉, 전체토지 면적(TLA)을 6,000으로 가정하고,  전체 건물 면적(TFA)이 5,000이고, 본인 유닛 면적(UFA)이 200이면 지분율은 4%가 되고, 전체토지에 대한 공유면적 지분은 240이 됩니다.
(그러나, 그 면적 지분은 누구나 공용으로 사용할 수 있는 공개된 공간이라서 '공유 지분'에 해당하므로 소유와는 거리가 먼 얘기가 되는 것이지요)

2) 그러나, 주택콘도 같은 수평형콘도는 전체토지 면적 (Total Lot Area)을 두가지 목적으로 나눌 수 있습니다.

첫째, TCT상 공용면적 (HLURB의 허가 기준은 TLA의 30%이상이나 저희의 경우 수영장과 녹지 공간 등을 많이 할애해서 1.4헥타르의 45% 가량인 약6,400평방미터가 해당됩니다)은 위의 - 1)의 수직형 콘도와 내용이 같습니다.
- 이 부분 때문에 일부 콘도 개발사들이 여전히 TCT에 대한 권리를 가지고 있으면 콘도법에 의해 50년 후에는 토지 주인인 개발사에게 칼자루가 쥐어지게 되어 재산권이 근본적으로 불안정하게 된다는게 불편한 진실입니다만,
저희 개발사에서는 현재 소유하고 있는 저희 TCT에 대한 100%의 소유권을 63세대 입주자 자치회에 넘겨주게 되어있어서 유닛오너 63분이 각각 1표씩의 투표권을 행사하여 자치회 대표를 뽑고 직간접적인 운영을 하게 됩니다
(이런 경우, 전체 63분의 100% 동의가 없으면 TCT 매매는 불가하며, 100%의 동의가 가능하면 개발사와 상관없이 전체 대지면적의 재분할과 전체적인 재건축도 할 수 있습니다)

둘째, CCT상 주택이 포함된 대지의 면적 (저희의 경우 TLA의 약55%로 건물을 포함하고 있는 각 대지의 총합)은 각각 HLURB에 분할 (하나의 대지가 아니라 콘도주택의 경우 63개로 Subdivide 되어 있습니다)을 허가받아 63개의 콘도 등기권리증 (CCT)에 적힌 그 각각의 독립된 사이즈가 유닛 주인의 Exclusive한 '개인소유 대지' (공유지분이 아닙니다)가 됩니다

의구심의 근원은 '대지의 소유권은 TCT 에 있다'는 고정관념에서 출발하는 것 같습니다. (대지만 단독적으로 거론할 경우에는 정확한 표현입니다)

그러나 수직형 콘도가 아니라 CCT상에서 바둑판처럼 수평으로 구획이 개별로 나누어져 있는 경우, 내 유닛으로 독립적으로 분할된 대지의 사이즈와 그 경계, 내가 허용하지 않으면 남들이 들어올 수 없는 개인 소유지로서의 배타적 공간, 개발사의 동의를 구하지 않아도 유닛 오너가 언제든지 자유로운 개보수와 매매가 가능한 오너쉽 등을 근거로 CCT 상에 명기된 건물과 대지에 대한 내용 (일종의 건물과 대지의 팩키지와 같은 개념)이 개인 유닛 오너의 소유권이라고 표현하는데 아무런 문제가 없다는 점을 말씀드리고 싶습니다.

그래서 제가 이 부분을 저희 콘도주택은 개별 등기 (TCT가 아닌 CCT입니다) 속에 "내 건물이 속해 있는 대지는 나만 소유할 수 있는 개인적인 대지"라고 말씀드린 것 입니다

광고로 오해마시고, 정보로 받아들여서 잘 정리 해 두시면 때가되어 새로운 트랜드를 만나시게 되는 시점에 유익함이 있을 것입니다
어려운 공부하시느라 수고하셨습니다~^^

(개념의 명확성을 위해 단지내의 유닛 배치도를 첨부합니다)
질의 중... 30초 정도 걸려요 ...
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콘도주택 [쪽지 보내기] 2018-01-17 00:29 No. 1273715150
1 포인트 획득. ... 쉬엄 쉬엄~
선입견으로 인해 잘 모르고 편하게 말씀하신 분들에게는 전혀 화가 나지 않습니다
(저도 가끔 실수를 하니까요^^;)
다만, 새로운 시스템에 대해 열린 마음을 가지고 살펴보시면 수많은 기회를 내 것으로 만들 수도 있을 것입니다
leejack [쪽지 보내기] 2018-01-17 05:28 No. 1273715285
콘도주택님이 보내주신 쪽지 글 잘 보고 저도 답장을 보냈습니다.

지금 진행하시는 콘도 사업의 개별 유닛의 토지 소유권의 표현(단독이냐? 지분이냐?)에
저의 공식적인 견해를 밝히기 위해 사장님과 주고 받은 쪽지를 그대로 복사해 올립니다.
* 이미 보내주셨던 쪽지 내용을 댓글로 올려도 좋다는 동의도 있었습니다.
* 저의 답장 글을 상단에 올리겠습니다.

이 글을 마지막으로 불 필요한 논란이 종식되길 바라는 마음 간절합니다.


콘도주택
일 하기도 힘든데...... 설명(해명)하기가 더 힘 드시죠?^^
Not read, yet 2018-01-17 04:49

일 하기도 힘든데...... 설명(해명)하기가 더 힘 드시죠?
저도 근 2년만에 들여다본 자게판에 부동산 관련 글이 있어 저의 의견을 잠깐 내다보니 공개질문을 받고......ㅡㅡ;;
제 사업도 아닌데 한 패거리, 사기꾼 운운 하는 몰 지각한 비난을 받고^^ 글을 쓰느라 일 할 시간을 뺏겨 후회막급 하지만 저도 부동산 개발업을 하고 있는 죄? 로 이렇게 밤 새워가며 콘도미니엄 개발 사업의 적법성과 관련 규정을 알리고 있습니다.

사장님이 올리거나 저에게 주신 쪽지 글 잘 보았고 부동개발업을 오랫동안 저 로서는 사장님의 개발사업은 이미 CCT까지 나와 있으니 그 전 개발 과정이 적법하게 진행 되었을 것 이라고 판단되고, 사장님의 주장과 설명에 동의 합니다만

공용시설물의 부지는 당연 공유로서 언급할 필요가 없겠습니다. 그러나 전용 건축물의 부지가 단독 소유라는 표현이 논란이 된 거지요.

CCT를 잘 살펴보시면 Lot Area 표시에 몇 분의 몇(99.32/14,072)이라는 지분이 표시되어 있지요? 이는 14,072이라는 공유 토지 중 CCT오너의 지분은 99.32이라는 거지요.

수평콘도의 경우에도 콘도 유닛의 부지가 오너 전용으로 사용할 수 있도록 구획되어 있을 뿐 분할 할 수는 없으므로, 결국 콘도미니엄 법인의 토지 지분 소유라는 표현이 더 정확하다고 생각됩니다.

이는 외국인의 토지 소유를 제한 하는 헌법 과, 외국인 투자 제한법의 토지소유 제한 예외규정과 행정명령인 네거티브리스트(Negative List)상 외국인 지분율이 40% 이하 법인의 토지 소유허용과도 일치된 표현으로 보여 집니다.

격려와 성원을 보내며 분양과 건축사업이 안정적으로 잘 진행되길 기원합니다.



콘도주택
예 감사합니다~~^^
2018-01-16 10:25

글쓰기 몇 번 안한것 같은데 벌써 제한이 되어서 답글을 쪽지로 드립니다
1. 외국인 등기 유닛의 기준: 수직콘도(주로 고층)이든, 수평콘도(콘도주택과 같은 단독, 개별콘도)이든 외국인40% 이내와 필리핀인60% 이상의 지분은 콘도 유닛의 크기와 상관없이 전체 유닛 갯수를 기준으로 합니다

2. 외국인이 가지는 땅에 대한 지분:
1) 일반 수직콘도는 전체토지의 연면적 분의 전체 건물 면적에 대한 본인의 유닛 면적의 비율로 주어집니다. 즉, 전체토지 면적(TLA)을 6,000으로 가정하고, 전체건물 면적(TFA)이 5,000이고, 본인 유닛 면적(UFA)이 200이면 지분은 4%가 되고, 전체토지에 대한 권리는 240이 됩니다

2) 저희 주택 콘도는 전체 토지가 둘로 나뉘게 되어서
가. 공용면적 (HLURB의 기준은 TLA의 30%이상)은 위의 - 1)과 같습니다
나. 주택면적 (ULA - 건물이 들어있는 대지)은 각각 HLURB에 분할 (한 Lot이 아니라 저희의 경우 63개로 Subdivide 되어 있습니다)을 허가받아 콘도 등기권리증 (CCT)에 명시한 그 각각의 돌립된 사이즈가 유닛 주인의 Exclusive한 '개인소유 지분' (공유 지분이 아님)입니다

그래서 제가 이 부분을 "개별 등기 속에 내 건물이 속해 있는 대지는 나만 소유할 수 있는 개인적인 대지"로 표현한 것입니다


leejack님의 질문에 대한 제 답변이 올바른 것으로 이해가 되시면 명확한 정보 공유를 위해 님의 글에 대한 덧글로 달아주셔도 좋겠습니다^^
새로운 시스템은 언제나 이해가 쉽지 않습니다만, 질문해 주셔서 감사합니다
콘도주택 [쪽지 보내기] 2018-01-17 10:46 No. 1273715613
1 포인트 획득. ... 쉬엄 쉬엄~
@ leejack 님에게...

일도 하시랴 글도 쓰시랴.. 동병상린입니다^^;
잠깐 짬을 내어서 부연설명을 드리겠습니다

예를든 CCT에 Lot Area로 99.32 /14,071이라는 대지의 크기를 규정하고 있는 부분에서 14,071은 Total Lot Area이고, 99.32는 CCT상 오너 개인의 대지지분인 것이 맞습니다

이것을 제가 지분이라고 표현하지 않고 '개인소유인 대지'라고 표현한 것은 논란의 쟁점 중 '외국인도 콘도주택과 같은 구조에서는 (CCT에 명기된 Exclusive한 개인대지로) 필리핀 사람처럼 오너쉽을 가질 수 있다'라는 뜻입니다

적시하신, "수평콘도의 경우에도 콘도유닛의 부지가 오너 전용으로 사용할 수 있도록 구획되어 있을 뿐 분할 할 수는 없으므로, 결국 콘도미니엄 법인의 토지 지분 소유라는 표현이 더 정확하다고 생각됩니다."라는 말씀 중에
"오너 전용으로 사용.."이라는 부분이 오너쉽으로 보는 것이 결코 무리한 표현이 아닙니다

비근한 예로, 50년 밖에 보장되지 않는 콘도 건물도 '외국인소유 가능'이라고 오너쉽을 규정하는 판에 영원히 '내 전용으로 쓸 수 있는' 내 개인콘도의 전용대지를 '내 개인에게 오너쉽이 있다'라고 하기가 불가능할까요?

그 외, 이미 분할콘도로 허가받아 사이즈가 정해져 있는 콘도 대지는 필리핀인 오너도 재분할이 불가하므로 분할의 가부만으로 외국인에게는 오너쉽이 없다라는 부분은 조금 핀트가 안맞는 정의라고 생각됩니다

결론은, 행정적인 용어에 엄격한 교과서적인 잣대를 적용한다면 필리핀인들 조차 지금 현행의 50년 보장 콘도 공유대지는 물론 건물에도 소유권이 있다고 보기는 어려울 것입니다
그러나, 콘도주택의 수평적 유닛대지는 CCT상 두번 째 페이지에 적혀있는 위도와 경도에 의해서 전세계에 한군데 밖에 없는 특정한 위치가 내 개인의 이름으로 등기가 되어 있는 것이므로
상식적이고, 사회적인 용어 사용으로도 '내 소유의 대지'라고 보는 것이 무리한 표현은 아니라고 봅니다

깊이 있는 분석에 설명의 기회까지 주셔서 감사합니다! 생각과 관점의 차이는 인정합니다~^^
쮸주 [쪽지 보내기] 2018-01-17 10:56 No. 1273715622
45 포인트 획득. 축하!
그만하시죠??? 지겹네요...광고란에 가셔서 광고를 하던지요...
콘도주택 [쪽지 보내기] 2018-01-17 11:06 No. 1273715629
1 포인트 획득. ... 쉬엄 쉬엄~
@ 쮸주 님에게...

연락처도 없고 광고 문구도 없는 글을 광고라고 정의하시고
지겹다라고 해석하시는 특별한 혜안이 있으시군요^^
160포인트 추천으로 그 특별하심에 보상이 될지는 모르겠습니다만, 위로를 드립니다
궁디 [쪽지 보내기] 2018-01-17 11:37 No. 1273715677
48 포인트 획득. 축하!
관심은 매우 많은데 글들이 저에게는 너무 어려워서 이해가 쉽게 가지 않네요.
콘도주택 관련 처음 글올라왔을때 확인한 카톡이나 FB으로 연락드렸는데 답장이 없어셔서 더이상은
못 여쭤봤는데.
콘도주택 [쪽지 보내기] 2018-01-17 12:04 No. 1273715733
7 포인트 획득. ... 힘내세요!
@ 궁디 님에게...

여러가지 정보들 중에 소유권에 대한 쟁점이 있어서 법적, 시회적 관점을 나누느라 중간에 보신 분에게는 좀 어려운 얘기가 되었습니다^^;

자꾸 광고할려고 글을 올린다라고 오해 하시는 분들이 많아 자세한 연락처를 명기하지는 못했네요
페이스북에서 글 확인을 못했습니다만, 다시 살펴봐서 연락 드리겠습니다
감사합니다~
계란바위 [쪽지 보내기] 2018-01-17 12:37 No. 1273715797
.
콘도주택 [쪽지 보내기] 2018-01-17 13:15 No. 1273715870
5 포인트 획득. ... 힘내세요!
@ 계란바위 님에게...

네 미욱스럽지만.. 그렇습니다^^;;

'소유'라는 개념을 어떻게 보느냐의 문제 이겠지요
개발사로부터 적법하게 취득한, 내가 독점적으로 사용하고 있고, 내 건물이 있는 대지가 '내 것'이 아니라면 그 콘도유닛은 도대체 누구 것일까요?

경우에 따라 개발사일수도 있겠지만,
개발사에서 등기를 분할해서 넘겨받는다면 그 시점부터 내게 오너쉽이 넘어와서, 그 누구도 침범하거나 뺏지 못하는 '내 콘도유닛'을 콘도주택의 소유개념으로 이해하시면 되겠습니다
계란바위 [쪽지 보내기] 2018-01-17 13:21 No. 1273715882
.



달광 [쪽지 보내기] 2018-01-17 15:43 No. 1273716172
10 포인트 획득. ... 힘내세요!
자세한 답변 감사드립니다.
해석에 대한 차이가 있을 뿐, 콘도주택님이 설명이 누구를 속이거나 나쁜의도가 있다고 보는 것은 절대 아닙니다. 또한, 이것을 계기로 많은 교민들이 부동산 공부를 하는 것이지, 굳이 광고를 하려고 이슈를 만드는 것도 전혀 아닌것 같은데, 조금 고깝게 보시는 분들도 있네요.
팩트를 바꿔버리는 것은 사기라고 할 수 있겠지만, 팩트에 대한 시각을 입장에 따라 다르게 보는 것은 사업을 하는 입장으로 역지사지해보면 충분히 이해할 수 있고, 그 시각이 객관적으로 무리해 보이지 않습니다. 또한, 개발사에서 설명하는 내용에 대해 충분히 반론을 제기할 만한 요소가 있었으며, 그에 대한 합리적 의문 제시도 무리해 보이지 않고 가치가 있어 보입니다.

콘도주택의 가치와 개발사에 대한 신뢰 등은 각자 구매의사가 있는 분들의 다른 각도로 평가하고 판단해야 할 문제이고, 해당 이슈에 대해 관심있게 정독을 했던-특히 어느쪽과도 아무런 인연이 없이 그저 객관적으로 팩트를 이해하려 했던- 일반 교민으로써 나름 이슈에 대한 정리를 해보는 것이니, 이견이 있으신 분들도 양해 바랍니다.
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