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콘도주택 관련 문의(5)

Views : 38,182 2018-01-16 15:57
자유게시판 1273714454
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필고가 콘도주택으로 뜨겁네요. 이 기회에 저도 많이 배웁니다.

법이라는 것이 완벽한 것은 아니라서, 그것을 해석하는 견해가 다를 수도 있습니다.
소유라는 개념을 실질적 측면에서 소유로 볼 수도 있지 않느냐의 관점과, 토지 타이틀을 일반주택과 동일하게 가지는 것은 아니므로 완전소유인 것처럼 광고하는 것은 왜곡이다 라는 관점이 팽팽하네요.
양쪽 모두 옳은 내용이고, 각자가 처해 있는 입장에 따라 그렇게 볼 수 있다고 봅니다.
단지, 나만 옳다는 확신으로 인신공격성 발언이나 근거가 부족한 의심 혹은 깎아 내리기식의 코맨트 등은 눈살을 찌푸리게 하네요.
논쟁을 통해서 많은 교민들이 배울 수 있기 때문에, 건강한 논쟁은 바람직하다는 개인적인 생각입니다.

필리핀 부동산관련 법규 등의 재확인을 해 봐도, 몇십층 짜리 빌딩식의 세로형 콘도가 아닌, 타운하우스 부락의 형태의 가로형 콘도도 등기허가가 나며, 외국인도 구매 가능하며 CCT 발급이 가능한 것은 팩트인 것 같습니다. 물론 TCT는 구매자가 받을 수가 없지만, 소유에 대한 해석 견해차이가 바로 TCT에서 나오는 것이고요.

제가 궁금한 것은...
야얄라, 매가월드, DMCI 등과 같은 거대 부동산회사의 콘도는 공신력이 있으니 구매자 입장에서 거의 안전하게 구매가 가능하겠지만, 작은 개발사의 콘도 및 콘도로 등기된 타운하우스를 구매할 때는, 혹시 개발사가 부도가 난다거나, 개발사가 토지소유권을 매각 혹은 증자/감자를 통한 장난치기, 내국인 60% 분양능력이 없어서 외국인 할당 40%의 범위가 좁아지는 경우 등등 외국인 구매자로써 콘도 구매의 위험성은 어떻게 판단을 해야 하냐가 궁금합니다.

쉽게 요약하면,

1. 개발사가 60% 내국인 분양 할당을 채우지 못하여도, 개발사가 60% 할당만큼의 소유자 타이틀을 가지고 있으므로, 전체 유닛 수 혹은 크기에 대한 40%의 외국인 할당분에 따른 구매는 법적 하자가 없는 것인가?
즉, 전체 유닛의 40%가 판매되지 않은 상태에서 외국인으로써 구매를 하였는데, 실질적으로 내국인 구매자가 예상보다 적어서, 전체 구매자들의 국적분포로 보면, 외국인이 40%를 초과한다면, 외국인에게 CCT 발급에 제동이 걸리는 것인가? 이런 위험을 보호한느 장치는 무엇인가?

2. 개발사의 토지 지분이 개개인의 콘도구매자의 지분에 비해 훨씬 큰 퍼센트를 차지하고 있다면, 예를 들어서 전체 100유닛에서 30%만 개인에게 분양완료되어 개개인이 각 1유닛씩 구매를 했다고 가정할때, 1개인은 100분의 1만큼의 토지소유권한이 있는데, 70% 미분양의 토지소유권을 개발사가 가지고 있으므로, 전체 지분의 3분의2 이상이므로 주식으로 치면 주주총회와 같은 콘도이사회의 의결에 있어서 소수 개인의 의견을 무시하고, 토지를 매각할 수도 있지 않느냐? 하는 의문이며, 혹시 새로 매입한 회사에서 개개인이 가지고 있는 토지할당분을 특정기간내에 비워라 라고 하면, 콘도텔 세입자는 어떻게 되는것인가 하는 것입니다. CCT는 건물에 대한 등기이며, 해당 토지의 권한은 아니기 때문입니다.
이에 대한 구매자에 대한 법적 보호장치가 무엇인가요?

3. 개발사가 외국인이라면 콘도 혹은 콘도텔을 등기허가 받을때, 그 토지에 대한 용도 사용권을 받는 것이지, 토지를 구매하는 것은 불가능 한 것으로 판단됩니다. 따라서, 외국인 개발사에게 발급된 TCT는 공식 토지의 소유를 증명하는 문서가 아닌, 용도에 대한 허가권인 것인가요? 그렇다면, 그 기간이 영구적인것인지, 통상 50년(혹은 75년, 혹은 25년) 제한에 묶인 것인지? 궁금합니다. 앞서 언급하였듯이 야얄라, 매가월드 등의 거대 개발사는 필리핀 오너의 회사라면 토지 구매가 가능하기 때문에 상관이 없지만, 외국인 회사라면 문제가 달라지기 때문에, 이것 또한 구매자로써는 알아야할 내용인 것 같습니다.

4. 마지막으로 한국인으로써 콘도 혹은 콘도등기된 하우스를 구매하기 위해, 반드시 확인해야 하는 내용(각종 서류 등)과 진행 절차를 자세히 알려주시면 감사하겠습니다.

필고 고수님들의 많은 도움 부탁드리며, 제 문의에 대한 답변이 저뿐만 아니라 많은 필고인들에게 좋은 가이드라인이 될 수 있으므로, 관련업 종사자 혹은 경험자들의 많은 조언 바랍니다.

미리 감사드리며, 모두 즐거운 필생활 하시기 바랍니다.
질의 중... 30초 정도 걸려요 ...
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계란바위 [쪽지 보내기] 2018-01-16 17:10 No. 1273714550
.
인생사한방 [쪽지 보내기] 2018-01-16 19:14 No. 1273714737
36 포인트 획득. 축하!
흠 국제 변호사 또는 필리핀 현지 변호사에게
문의하시면 깔끔한 답변 듣지 않을 까 합니다
leejack [쪽지 보내기] 2018-01-17 03:29 No. 1273715271
30 포인트 획득. 축하!
달광님!
근 2년만에 들여다본 자게판에 부동산 관련 글이 있어 저의 의견을 내다보니,
제 사업도 아닌데 사기꾼 운운 하는 비난을 받고^^ 글을 쓰느라 일 할 시간을 뺏겨 후회가 되긴 하지만,
저의 전문 분야라 모른 척 할 수 없고,
달광님처럼 건전한 토론을 할 줄 아시는 교민들에게 올바른 상식을 전하기위해 답변 올리겠습니다^^.

위 질문의 1.2 는 콘도미니엄 법인의 성격과 구성을, 위 질문의 3은 개발 회사를
이해하면 간단한 답을 얻을 수 있을 것 입니다.

질문 4는
분양 계약서, 판매허가서(License to Sell), 마스터디드(Master Deed), TCT, CCT(분양시에는 아직 등록되지 않은 경우가 대부분임)를 꼼꼼히 살펴보시고, 소개하는 브로커가 HLURB에 등록(매년 갱신 됨)된 브로커인지 확인하고, 분양회사 공식 사무실에서 계약하고, 분양대금은 HLURB에 신고된 공식계좌로 입금하는 정도가 되겠습니다.


질문 1. 에 대한 답변입니다.
개발사가 개발허가 신청 시 제출하는 마스터디드(콘도미니엄 정관)상에 이미 유닛의 수만큼 멤버십(콘도 오너)이 확정되고, 판매 허가 시 마스터디드에서 정한 범위 내에서 외국인에게 판매할 수량이 결정되므로 분양 율, 외국인 판매비율과는 아무런 관련없이 건축물 준공 등 일정요건을 갖추면 CCT는 발급되는 것 입니다.


질문 2. 에 대한 답변입니다.
개발사가 개발허가 신청 시 제출하는 마스터디드(콘도미니엄 정관)상에 개발회사가 아닌 콘도미니엄 법인이 토지의 소유자가 되고 그 토지의 프로젝트명(**콘도미니엄)이 확정됩니다.

개발 회사는 이미 그 토지의 주인이 아니기에 개발, 관리 의무만 질 뿐이고, TCT상 오너는 판매허가를 받기 전 토지의 하자를 제거 해 신탁(Trust)되어야 하고, 수 분양 자(콘도의 오너)들이 자치위원회가 구성되면 관리 권한을 넘겨 주어야합니다.
분양율이 현저히 낮아도 수 분양 자(콘도의 오너)는 자신의 멤버십만큼만 유틸리티(공용 전기, 경비)를 부담하므로, 개발사는 개발 손실은 물론 관리비손실까지 입게 되는 것입니다.

만일 개발회사가 콘도미니엄 법인의 멤버(지분) 99%를 사들인다 하더라도 자치 임원의 선출, 관리규약제정 등을 좌지우지 할 수 있겠지만 콘도미니엄 법인의 토지 매각은 불가 합니다.


질문 3. 에 대한 답변입니다.
개발사의 외국인 지분율이 40%미만이라면 국내기업으로 간주되므로 토지소유, 부동산 개발 사업을 영위 할 수 있는 반면,
외국인(외국기업) 이라면 자신이 외자를 조달한 경우의 건설과,
투자 청, 경제구역(CDC, SUBIC, PEZA등)청 등 별도의 등록과 개발 사업허가(저가 주택 건설, 임대토지 상 주택건설 경우)를 받은 사업 외에는 일반 콘도미니엄 분양사업을 할 수 없으므로 우려하신 문제가 생길 여지가 없겠습니다.
달광 [쪽지 보내기] 2018-01-17 15:20 No. 1273716141
4 포인트 획득. ... 힘내세요!
@ leejack 님에게...
님의 답변에 전문적인 지식과 경험이 모두 묻어나오는 것 같습니다.

부자들도 많지만, 저같은 대다수의 서민은 평생에 부동산을 구매/판매 하는 일이 몇번이나 될까요?
열심히 땀흘려 번 돈으로 내이름으로 된 집이 한국에 하나 필리핀에 하나만 있어도 다행이지요.
따라서, 대부분의 서민들은 관련한 경험과 지식이 부족할 수밖에 없고, 소중한 돈으로 부동산을 구매할 때에 조심 또 조심을 하고 싶은것이 당연한 것 같습니다.

특히, 필리핀과 같이 정부기관이 극도로 부폐한 타국에서 부동산을 구매한다는 것은, 더욱더 확인하게 되고, 믿을 수 있는 인맥도 부족하기 때문에 의사결정에 망설여질 수 밖에 없습니다.
한국에서야 인감 등 여러 시스템으로 인해, 제도를 열심히 공부하고, 믿을 수 있는 가족,친지,친구들이 많기 때문에 부동산 구입에 그러한 위험부담이 훨씬 덜한 것이 팩트인 것 같은데요.
필리핀에서는 아직 많은 부분에서 위험한 요소가 많고,
실제로 저와 친한 외국인 지인은, 필리피노 와이프 명의로 집을 구매하였는데, 근 5년이나 지나서야 해당 부동산의 타이틀이 1개 더 있어서, 즉 진짜 소유자라고 주장하는 필리핀사람이 나타나서, 아직도 소송을 하고 있는 황당한 경우도 보았습니다.

어쨋든, 님의 답변이 저에게는 상당한 도움이 되었으며,
저 뿐만아니라 많은 교민들이 신뢰할 만한 부동산 정보를 얻는 계기가 될 수 있기 때문에, 필리핀 교민사회를 위해 좋은일 하신겁니다.^^

자세하고 전문적인 답변에 감사드리며,
혹시라도 제가 알고있는 분야에 대해 다른 불특정다수의 교민들이 질문을 하였을때,
기꺼이 자세히 설명을 해 주는 방식으로 님의 답변에 보답하겠습니다.
계란바위 [쪽지 보내기] 2018-01-17 08:30 No. 1273715367
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