(한마디로 정리) 단독주택 형태 콘도미니엄 매매에 대한 적법성(12)

아주 오랜만에 글을 올려 봅니다.
교민 여러분 그간 안녕들 하셨죠? ^^
간만에 들어와 보니 마침 제가 좀 아는 척 해도 되는 부동산분야에 대한 논란? (토론)이 있군요.

외국인의 타운내 단독주택 형태 콘도미니엄 매매에 대하여
이해하기 쉽게 한마디로 말씀 드리면……
외국인이 콘도미니엄 이라는 회사 법인의 지분(주식, 셰어)을 갖는 것과 같아 당연 합법입니다.

가령 A라는 콘도미니엄을 개발하기 위하여 개발업자는 토지를 매입해 A라는 콘도미니엄이라는 외국인 지분 40%미만의 법인을 만들 때 일반 법인의 정관과 유사한 마스터디드(Master Deed)을 작성하고, 콘도미니엄(타운내 단독주택 형태 포함)개발허가와 HLURB(Housing and Land Use Regulatory Board) 의 판매허가(License to Sell)를 받아 분양하게 됩니다.

당연 외국인들에게는 건축 연면적의 40%까지만 나머지는 필리핀인에게 분양되어야 합니다.
건축물의 구분 소유권(CCT, Condominium Certificate of Title)자는 A라는 콘도미니엄 법인의 동의 없이 단독으로 처분, 이용 권리(매매, 임대, 증여, 담보, 공유물의 이용 등)를 가지며,

토지 소유권(TCT, Transfer Certificate of Title )은 A라는 콘도미니엄 법인의 공동소유로 구분 소유권(CCT)자 100%의 동의 없이 처분이 (분할청구, 매매, 임대, 증여, 담보 등)제한 됩니다.
이는 필리핀 법과 개발과 허가 시 작성된 마스터디드의 강행 규정에 따릅니다.

우리가 일반적으로 토지를 소유할 수 있는 법인은 외국인의 주식지분이 40%를 넘어서는 안 되는 것으로 알고 계시죠?
콘도미니엄도 일반 법인과 같이 이해 하시면 되겠습니다.
자연인으로 서의 외국인은 토지소유가 제한 되지만, 법인(법으로 의제 된 인간)이라는 집합체의 40% 미만의 지분을 취득 할 수 있는 것으로 이는 필리핀 헌법에 규정된 외국인의 토지 소유제한과 이에 따른 외국인 투자법에 근거하고 있습니다.

이해를 돕기 위해 극단적 예를 든다면
메트로 마닐라에서 흔히 볼 수 있는 콘도미니엄이라도 마스터디드(Master Deed)에 외국인 지분을40%미만 허용한다는 규정이 없다면 단 한 채라도 외국인이 소유할 수 없고,
콘도미니엄 소유자 지분 100%가 동의 하고 정부의 허가를 받는 다면 용도의 변경(예 호텔)도 가능 한 것입니다.

토지를 여러 필지로 분할해 주거용 단독 건축물과 단지내 근린생활 시설용 점포를 여러 채 짓 도록 하려면 섭디비젼(Subdivision) 개발 허가를,
토지를 분할 하지 않은 공유로 하고 단지내 근린생활 시설용 점포 와 주거용 건축물(2층이상~고층)을 짓고자 한다면 콘도미니엄(Condominium) 개발 허가를 받아 개발하게 됩니다.

따라서 이번 Pampanga, Porac의 타운하우스형 콘도미니엄의 경우도 허가 받은 유닛의 40%미만을 판매허가(License to Sell)를 받아 외국인에게 합법적으로 분양할 수 있는 것입니다.


혹시 오해하실 분이 있을 수 있어 사족을 달아 봅니다 ^^
저는 카비테 지역에서 부동산 개발, 리싱 회사(BAWOO REAL ESTATE DEVELOPMENT CORP)를 하고 있는 손 바우라는 한국사람이며, 이 건 개발업자와는 아무런 연고나 이해관계가 일체 없습니다.

교민 여러분, 새해 모두 건승하시기 바랍니다.
**참고로 바쁜 척 하다 보니 댓글, 덧글 올리지 못함을 용서하세요~