펙트는 안보시고 손가락만 나무라시네요;;(10)

TCT를 보여달라시는 분들에게:

지난 일요일날 저녁에 처음 필고에 가입해서 글을 올렸을 때, 1.4헥타르 대지에 대한 TCT를 여쭤보는 분이 계셔서 다음 날 스캔해서 올려보겠다고 댓글을 달았더니 뭐 굳이 필고에 공개할 필요는 없고 고객들에게 계약하기 전에 보여주면 되지 않겠느냐는 취지로 표현 하셔서 사진 분량도 많기도 하여 그렇게 하는 것으로 지나 갔습니다

그 후에 몇몇 분들이 유닛TCT를 왜 안올리느냐고 문의 했을 때, 유닛은 개별 대지가 포함된 콘도등기권리증이 (CCT)라고 분명히 얘기 했었었으며 이런 정도의 문의를 하실 정도의 분은 대지TCT와 유닛CCT를 구분할 수 있을 것이라고 생각한데다 처음 가입한 사람이 글을 쓸 수 있는 횟수가 제한이 되어 있어서 더 이상 글을 올리지 못했습니다

그 후에도 계속 한국의 토지 재산세 영수증 사진이 올라오기도 하는 등 이미 저는 TCT를 못 내놓는 사기꾼 취급을 받고 있었고요
글을 올릴 수 없는 사이에도 저는 변명의 여지가 없는 사기극의 주인공이 되고 있었습니다
(사진을 올리신 분에게는 쪽지로 이미 작년 11월에 유닛이 개인에게 턴오버 되어서 등기권리증까지 넘어 갔으므로 재산세는 유닛 오너의 동의가 없이 공개할 수 없음을 양해 해주시라고 글을 드렸습니다)

어제 월요일에는  "회원 분들께서 알고 있으신 것처럼 필리핀은 외국인 개인이 토지 등기를 하지 못하도록 하고 있으므로 의구심이 드는 것을 저도 충분히 이해를 합니다
다만, 필리핀 법에 콘도에 한해서는 전체 수량의 40% 범위 내에서 외국인 개인에게도 등기를 허용하고 있으므로 저희 '콘도주택'은 이에 착안하여 대지와 건물을 패키지화하여 콘도타이틀을 취득한 것입니다" 라고 설명하면서
다시 한 번 팩트에 대해 상기 해 드렸습니다 (한 번 더 적으면서 부연하여 드리겠습나다)

"1. '콘도주택'은 마당이 있는 개인 주택으로 외국인도 매매와 소유가 가능한 콘도등기입니다" - CCT를 말 하고 있습니다 (콘도 등기에는 TCT가 명기되지 않습니다)

"2. 전체 1.4헥타르에 이르는 주택단지에 1층, 또는 2층으로 구성된 63세대의 등기가 각각 개별 분할되어 있습니다" - 각각의 개뱔 유닛에 해당되는 실제 사이즈의 개별 대지 크기와 개별 건물 크기가 CCT에 등기 되어 있습니다

"3. 개별 등기 속에 내 건물이 속해 있는 대지는 나만 소유할 수 있는 개인적인 대지입니다" - 법인이든 개인이든 그 누구도 내가 소유한 CCT상의 유닛 대지와 건물의 소유권을 무효화 시키거나 빼앗을 수 없습니다

(이 부분에서 이해가 잘 되지 않은 것으로 생각됩니다만, 콘도주택의 유닛이 포함된 대지 소유권은 토지재산세로 증명되는 것이 아니라 CCT상에 경도와 위도로 표시된 지구상 유일한 좌표의 내 CCT상의 소유 대지 위치와 명문화된 사이즈로 증명하는 것입니다 - 이것이 일반 고층콘도와 콘도주택의 핵심 차이점입니다)

"4. 필리핀 콘도법에 전혀 어긋나지 않는 완벽한 서류가 정부의 보증 입니다" - 필리핀 법률에 의해 발급된 약 20여종릐 각종 인허가서와 분양허가서 등이 그 증거입니다

"5. 이미 준공된 주택 실물의 콘도 등기증은 실제 인물의 명의로 완벽하게 이전 완료된 등기증입니다" - 부산에 거주하시는 실제 인물 강성구님의 동의를 받아 이름을 가리지 않고 게재한 CCT를 스캔한 서류이며, 위조여부는 누구라도 제가 올린 사진을 프린트해서 해당 등기소에 가져가시면 언제든지 확인 하실 수 있습니다

한 사람이 교민들의 폭넓은 주택 취득의 기회를 만들기 위해 수 년간 심혈을 기울여 만든 시스템을 무조건 비판부터 하기 전에 제대로 살펴좌 주셔서 인정할만한 일이면 인정하고 박수로 격려 해 주는 것이 성숙한 교민이고 더불어 살아가는 사회가 아닌가 싶습니다

저도 몇몇 분들의 근거없는 지나친 표현에 속상한 면은 있었지만, 이번 기회를 건전한 비판으로 생각하고 더욱 안전하고 합리적인 시스템으로 다듬어 가는 계기로 삼겠습니다
감사합니다
모두들 화이팅 하십시오!

@ 콘도주택 님에게...

한, 두분으로부터 콘도주택님과 한통속, 바람잡이로 오해 받아 밤새도록 공개 답변을 하기도 한
카비테 지역에서 부동산 디벨로핑, PM(프로젝트 메니지먼트), 리싱업을 하고있는 손 바우 입니다^^

개발사업을 진행하고 계신 분으로서 지금 단계까지 오는 동안의 고충이 이해되고, 일반인들의 오해로 인한 심적 부담도 크리라 생각합니다.

위에 대부분의 설명이 정확하지만,
일부설명에 대해 저는 아래와 같은 다른 견해를 가지고 있고, 특히 콘도미니엄 토지 소유권에 대한 오해의 소지가 있어 저의 의견을 몇 말씀 올립니다.
혹시 저의 의견 중 틀린 점을 지적해 주시면 겸허히 수용하겠습니다.


위 본문 게시글 중에서
(단 총 유닛 개수 -면적이 아님- 의 60% 이상은 필리핀에게 등기가 되어야하는 조건이 있습니다)

이에 대한 저의 소견입니다.
유닛 개수= 콘도미니엄 멤버십의 수로서 당연 외국인의 비율이 40% 넘지 않아야만 되는 건 맞지만, 콘도미니엄의 연면적과 토지 소유권(TCT)의 면적지분 또한 40%비율이 적용되는 것으로 사료 됩니다.

과거 콘도 멤버십 또는 Stock company의 주식의 수를 기준으로 한 외국인의 비율규정을 악용한 사례(메랄코의 경우 필리피노들이 보유한 보통주보다, 수는 40%미만이지만 외국인들이 보유한 우선 주의 시장가치가 40% 초과하여 위법하다는 약 5년전 대법원 판례)가 있고,

저희 회사 셰어 또한 필리핀 최고의 로펌인 ROMULO 을 통해 SEC에 등록한 정관에 필리핀노의 주식 60%는 주당 100페소짜리 일반주로, 한국인 보유 주식 40%(보통주와 우선주) 주당 1,000와 10,000짜리로 하여 주식의 약 98%를 한국인이 보유한 편법을 부려 본적이 있습니다만 이는 결국 위법이었습니다 ^^

만약 필리피노 에게 분양할 60%유닛은 초소형으로,
외국인에게 분양할 40%는 초대형으로 짓는다면
결국 대지권은 40%를 훨씬 넘게 될 것입니다.

따라서 HLURB에 개발 허가와 판매허가(License to Sell) 심사 시 외국인에게 판매 될 유닛의 수뿐만 아니라 면적도 심사하는 것으로 알 고 있습니다.
귀사의 경우 이미 그 요건이 충족되어서 허가를 득 했을 것으로 보여지고, 귀사의 분양허가서를 보지 않아 단정 할 수는 없지만 각 콘도 유닛의 면적이 대동소이 할 것으로 추정됩니다.


위 댓글 중 3.
"개별 등기 속에 내 건물이 속해 있는 대지는 나만 소유할 수 있는 개인적인 대지입니다"

이에 대한 저의 소견입니다.
CCT상에 표시된 토지(콘도 주택이 건축된 일정부분)는 CCT오너의 단독 소유권이 아니라,
엄밀히 말해 공유 토지의 지분권자로서 그 토지의 일부를 특정해 마치 단독 소유권처럼 독점적 이용할 수 있는 권리로 좁게 보아 수 분양자에게 설명되어야 불필요한 오해를 줄 일 것으로 사료 됩니다.


분양금을 다 납입하고 입주 후에도 CCT가 나오기를 1~3년씩 기다려야 하는 경우도 많은 필리핀에서 이미 CCT가 나와있으니 다행이지만 일반 분양이 저조하다는 방증 이기도해 피노이와 콘도가 필요한 외국인들에게 적극적으로 마케팅하여 조속히 분양이 완료 되길 기원하겠습니다.

63세대 유닛오너들의 나머지 공용면적 45%에 해당하는 도로, 수영장, 클럽하우스는 물론 각종 조경시설과

편의 시설, 태양광 가로등, 전기, 수도 등시설과 재산에 대한 권리도 지분(63세대분의1)으로

공동 소유하게 된다. 항상~~

@ 주신되기 님에게...

4번.. 필리핀 콘도법에 전혀 어긋나지 않는 완벽한 서류가 정부의 보증 입니다.

필리핀 콘도법 위에 헌법이 있지 않을까요? 만약 문제가 생긴다면 헌법이 바뀔까요, 콘도법이 바뀔까요?

@ 주신되기 님에게...

헌법에 의하면 외국인 개인에게는 토지를 양도 또는 등기를 하지 못하도록 하고 있습니다
다만, 외국인이 필리핀인과 지분을 나누어 갖는 합작 법인으로는 등기 소유를 허용하고 있는데요
현행의 시행령은 외국인 지분 최대 40%와 필리핀인 60% 이상이지만, 외국인의 자본 유치를 위해 외국인 지분 70%와 필리핀인 30%로 바꾸는 법안이 상정 중에 있습니다

@ 콘도주택 님에게...
합작법인은 결국 60%의 지분을 가진 필리핀 사람/법인이 토지를 마음대로 할 수 있으니 더미를 쓰지
않고는 소유했다고 볼수가 없겠지요. 문제의 핵심은 외국인 명의로 토지 소유가 가능한지가 아닌가요?

상정중인 법안이 통과 될지도 미지수이지만 그 법안에 토지 소유가 포함되어 있을런지 의구심이 드네요.

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참 어렵게 글을 올리시느라 심적인 부담감이 있으셨을텐데요..
사실상 저도 작게나마 질타의 시각에서 (어떠한 사실이나 경험에
의해서든) 바라 보았던 것은 사실 입니다..더욱이 17년째 법인 명의의
총 37ha를 소유하고 있는 필 부동산 실 소유주로써(지분율 60% : 40%)
2017년 2월 부로 D30 정부의 부동산 등기 법 개정안의 (외국인 소유 지분
분할권) 시행령을 기다리고 있는 한 사람으로써..콘도주택님의
게시판 피력의 내용에 대해서..처음 부터 권리의 보장 및 분할권에 대한
내용으로 시작 되었더라면..나름 필 부동산 실 소유주분들의 이해가
될수 있었을 것이지만..등기 분할 (초기 게시판 내용으로 보면..1.4ha
한 필지로부터의 토지 분할 및 개인 양도 가능의 내용)권 내용 중에
토지 분할도 포함 한다는 내용이 주가 되었음에 혼란이 있었을 것입니다..

사실상 저도 그랬던 회원 중에 한 사람 이었을 것이구요..^^

암튼 "콘도주택"님의 콘빌 개발 사업의 성공적 사례를 기원 하겠습니다..^^

Freelancer

Taguig City

02-855-5135

ygp5959@gmail.com

전 법을 잘 몰라서 머라고 말을 못 하겠네요
하지만 정보들인것같네요
나중에 참고로 하겠습니다 감사합니다

그냥 더 이상 욕먹지말고 글 안올리시는게 좋을 듯 합니다만....광고 지데로 하시넹...ㅋㅋㅋㅋ