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필리핀 부동산의 이해

Views : 11,688 2014-07-15 19:28
필리핀 부동산 전문가 칼럼 1269804320
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필리핀 부동산의 핵심

 

필리핀에서 외국인이 100% 개인 등기가 허용이 되는 것은 C.C.T 등기가 발급이 되는 콘도미니엄, 상가, 일부 오피스빌딩 등이 있다.

이러한 테두리 안에서 외국인이 일반적으로 투자가능한 핵심 지역은 도시내 상업중심구역 CBD(City Business District) 를 기준하여 산출해 볼 수 있는데 우리나라의 서울격인 메트로마닐라(Metro Manila)의도시중 마닐라, 마카티, 올티가스가 있고 대표적으로 2003년 개발을 시작하여 현재 전체완성도의 약 85% 공적률을 보이고 있는 보니파시오 글로벌시티(BGC)를 들 수 있다.

 

 한국의 분당과 같은 맥락으로 필리핀 주요도시와 밀접해 있고 지방도로 등의 진입이 용이한 위치에 있으며 전체 면적은 약 245헥타르(보니파시오 글로벌시티 BGC) 약 220헥타르 규모로(맥킨리힐, 현재180헥타르 웨스트 지역 확장중, 정확히는 BGC에 해당한다고 볼 수 없음.) 맥킨리힐 지역을 제외한 보니파시오만 본다면 분당(6,949헥타르)의 약 1/30 정도의 크기로 국제도시라고 불리기에는 다소 협소하지만 그에 반해 구성과 관리체계 등은 상당히 알차다.

 

종합병원(St.Lukes), 국제학교 (ISM,BSM,MSJ,STI..), BPO센터존 ,주상복합 또는 최고급 콘도미니엄, 공원(12개의 크고 작은 녹지 구성), 대형상가(FORT STRIP, FORBES TOWN, BONIFACIO HIGH STREET, HIGH STREET CENTRAL, S&R, CAR-PARK),쇼핑몰( Market Market, SM Aura Premire, Shangri-LA Mall & Rustan(예정), 호텔(F1 CITY, Shangri-LA, Grand Hayatt, Asccot), 필리핀 증권거래소(Philippines Stock Exchange) 등으로 구성이 되어 있어 현재 왠만한 프로젝트는 모두 완공이 되어있으며 사유지 형식으로 자체적으로 별도의 치안, 소방, 도시계획 등의 관리부를 두고 있어 타 지역 도시에 비해 관리체계가 확실히 이루어져 있어 현재 필리핀에서 그어떤 도시보다 범죄, 화재율 등이 가장 낮은곳이기도하다.

 

또한, 보니파시오 내 현재 완공된 오피스 빌딩들은 대부분 PEZA(필리핀경제개발청)에 등록이 되어 있어 BPO 관련 사업체들에게는 법인세50%감면, 수입세 면제 등의 파격적인 혜택을 누릴 수 있다.

 

대부분이 완공된지 2~4년 된 신축 건물이기 때문에 BPO관련 외국기업들의 사무실 임차선호도가 마카티시티와 더불어 최고로 오피스 임차인기가 가장 높은 곳이기도 하다.

또, 이곳에 들어간 크고 작은 외국인 기업에서 일하는 외국인들은 대부분 오피스건물과 가까운 보니파시오 내에 있는 콘도 등에 거주선호도가 높아 이곳에서 발생되는 매수, 임차 수요는 보니파시오 부동산 시장에 큰 요인으로 작용되기도 한다.

이러한 분위기는 지난 2010년부터 점차적으로 확산돼 2013년에는 최고점을 기록하기도 하였다. (마닐라 지역의 사무실 공실률이 작년 4분기 3.43%에서 올해 1분기에는 사상 최저치인 3.21% 기록) 보니파시오 내의 NET ONE,NET CUBE,NET LIMA 등 인기 있는 빌딩들의 130m2 이상 크기의 오피스를 임차하기 위해서는 최소 2달~3달동안 웨이팅을 하여야 겨우 임차계약을 할 수 있을 정도이다.

 

이런 분위기에 따라 임차인을 먼저 확보한 뒤 100% 임대가 이뤄지는 분양 형태인 선임대(Pre-leasing)방식이 새롭게 부활하면서 큰 수요층을 불러 들이고 있다.(임차수요 전체비중의 약 27%).불과 3년전만 하더라도 보니파시오에는 텅빈 오피스,콘도 들로 저녁 7시이후에 대다수 불꺼진 건물들이 쉽게보였다.

 

미분양된 콘도 프로젝트는 거의 없었지만 대부분이 공사를 하고있거나 완공된 콘도들은 외국에 거주하는 필리핀인들이 임차수익을 목적으로 투자한 경우나 외국인 콘도 분양투자가 집중적(한국,일본)이었던 2006~2007년에 임차수익 목적을 두고 구입한 분양 물건들이 많았고 동시적으로 쏟아져 나온 임차 매물들은 곧 공실로 이어져갔다.

 

현재는 인기콘도의 매매,임차 를 구하기란 그리 쉽지 않은편이다.

 

현재 필리핀은 2013년 7%를 상회하는 경제성장율을 보이고 내수시장이 활발해지면서 경기가 두드러지게 발전하고 있다.

 

특히 건설부분은 필리핀 역사상 20년만에 최고의 호황기를 겪고 있으며 필리핀 정부가 주도하는 PPP (Public Private Partnershipㆍ민관파트너십)프로젝트가 성공적인 행보를 걷고있다.

여기저기서 도로, MRT 건설 등의 인프라컨스트럭트가 그 어느때보다 활발히 진행되면서 여기에 투자금을 대기위해 현지 각 은행들(현지은행,맥쿼리(ADB,필리핀 국민연금,네덜란드 국민연금)도 가세하면서 건설,금융 시장이 두드러지게 발전되고 있다.

 

외국투자유치 부분에서는 최근 영유권 문제로 일본과 중국의 외교권이 악화되면서 중국쪽의 생산기지 이전을 필리핀쪽으로 염두에 두고 있는 일본기업들이 많이 있으며 베트남등에서도 외국인투자 노동환경이 악화되면서 전기전자,반도체,의류,섬유 중심으로 생산기지를 이전하고자 하는 기업들에 의해 활발한 투자가 이어지고 있다.

 

거주용 콘도미니엄의 외국인 개인투자도 가속화 되고 있는데 이에대한 요인으로는 홍콩,싱가폴 등에서 오는 투자 수요층이 크게 늘어나면서 콘도분양 시장도 가열이 되고있다.

이러한 경우들을 종합해 볼 때 필리핀, 특히 외국인이 구입할 수 있는 부동산 투자에 대한 견해는 아직까지는 특별한 악재가 없는 한 전망이 밝다고 볼 수 있다.

Link : http://cafe.naver.com/philcom
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필리핀 부동산 전문가 칼럼
No. 161
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